הכנסות מהשכרת דירה למגורים הנן הכנסות החייבות במס ויש לדווח עליהן במסגרת הדו”ח השנתי למס הכנסה.
עם זאת, עבור יחידים (שאינם חברה) קיימים מספר מסלולים למיסוי ההכנסות באופן שיכול להקטין משמעותית ואף לבטל את חבות המס בגינן!
בקצרה
קיימים 3 מסלולים למיסוי הכנסות מהשכרת דירה למגורים בידי יחידים: מסלול פטור, מסלול מס בשיעור 10% ומסלול מס שולי. כדאיות כל מסלול נבחנת בהתאם לרמת ההכנסות מההשכרה.
לתשומת לבכם, המסלולים שלפניכם מתייחסים להכנסות מהשכרת דירה למגורים בארץ. הכנסות מהשכרת נכסים שאינם למגורים, או הכנסות מהשכרת דירת מגורים בחו”ל ממוסים בצורה שונה מהנאמר כאן.
עבור דירה המשמשת לצרכי מגורים ובנוסף לצרכי עסק, יש לבצע חלוקה בין הכנסות המשויכות לטובת מגורים, לבין אלו המשמשות לעסק, כאשר על החלק המשמש לעסק חל מסלול מס שולי (מסלול 1) על המשכיר וחובת ניכוי מס במקור על ידי השוכר.
ניתן לשלב בין המסלולים, כפי שמוסבר בסוף המאמר.
מסלול 1 – מס שולי
ברירת המחדל למיסוי הכנסות מהשכרת דירה למגורים הנו מסלול מס שולי.
במסלול המס השולי, שיעור המס החל על הכנסות השכירות עולה ככל שסך ההכנסות עולה, החל מ-31% ועד 50%.
כך, עבור הכנסה חודשית משכירות בסך 5,000 ש”ח, שהיא הכנסה שנתית בסך 60,000 ש”ח, המס השנתי המינימלי לתשלום הנו 31%, קרי 18,600 ש”ח, שהם 1,550 ש”ח בכל חודש.
עם זאת, במסגרת מסלול המס השולי ניתן גם לנכות הוצאות בגין הדירה למול ההכנסות. הוצאות בגין הדירה יכולות להיות תיקונים, מיסי עירייה (במידה ומשולמים על ידי המשכיר) הוצאות ריבית לרכישת הדירה וכן פחת בגין הדירה (בשיעור 2% מעלות הדירה).
לדוגמא:
דירה נרכשה בעלות 2,000,000 ש”ח ומתקבלות בגינה הכנסות חודשיות בסך 5,000 ש”ח (60,000 ש”ח בשנה). במהלך השנה שולמה ריבית בגין המשכנתא בסך 3,000 ש”ח וכן ארנונה בסך 12,000 ש”ח. הפחת השנתי בגין הדירה הנו 40,000 ש”ח (2,000,000*2%).
מכאן, ההכנסות השנתיות החייבות במס בגין הדירה הנן 5,000 ש”ח (60,000-3,000-12,000-40,000). המס השנתי המינימלי לתשלום הנו 1,550 ש”ח, קרי כ-130 ש”ח בחודש.
דגשים למסלול המס השולי:
- יש לשמור אסמכתאות בגין הוצאות שנדרשו למול ההכנסות מהשכרת הדירה.
- לעניין משכנתא – מוכרות הוצאות הריבית בלבד. מרכיב הקרן בתשלום החודשי אינו הוצאה מוכרת, שכן לא מדובר בהוצאה אלא בהחזר חוב.
- דירה שמושכרת בחלקה, ניתן להכיר רק בחלק היחסי של ההוצאה.
- החל מגיל 60 נוספות למסלול מדרגות מס נמוכות יותר, החל מ-10% (מדרגות הזהות למדרגות המס על הכנסות ממשכורת או עסק).
- שיעור המס השולי נגזר מכלל ההכנסות באותה שנת המס. קרי, במידה וקיימות הכנסות נוספות (לדוגמא: משכורת) הנמצאות במדרגת מס שולית 35%, אזי המס השולי שיחול על הכנסות שכר הדירה יחל מ-35%.
- הנ”ל לא חל על הכנסות בידי חברה החל עליה מס חברות.
- נישום הבוחר במסלול זה נדרש להגיש דו”ח שנתי למס הכנסה.
מסלול 2 – מסלול 10%
מסלול חלופי למיסוי הכנסות מהשכרת דירה למגורים הנו מסלול שיעור מס קבוע בסך 10%.
במסלול זה הנישום לא יוכל להנות מניכויים (הוצאות), זיכויים (נקודות זיכוי), קיזוזים (של הפסדים) או פטורים.
כך, עבור הכנסה חודשית משכירות בסך 5,000 ש”ח, שהיא הכנסה שנתית בסך 60,000 ש”ח, המס השנתי לתשלום הנו 6,000 ש”ח, שהם 500 ש”ח בחודש.
הבוחרים במסלול זה נדרשים לשלם את המס בגין הכנסות השכירות לא יאוחר מ-30 יום לאחר תום שנת המס בה התקבלו הכנסות השכירות (קרי, עד סוף ינואר של השנה העוקבת)
את המס ניתן לשלם באינטרנט באופן עצמאי בחודש ינואר של השנה העוקבת, או בכל חודש.
במסלול זה, במידה ושולם המס במועד, אין חובה בהגשת דו”ח שנתי למס הכנסה.
דגשים למסלול 10%:
- בעת חישוב המס, לא נלקחות בחשבון נקודות זיכוי להן זכאי יחיד.
- לא ניתן לנכות הוצאות מההכנסות הממוסות במסלול זה.
- המסלול ניתן לניצול על ידי יחיד בלבד ולא על ידי חברה החל עליה מס חברות.
מסלול 3 – מסלול פטור
מסלול נוסף והנפוץ ביותר למיסוי הכנסות מהשכרת דירה למגורים הנו מסלול הפטור.
במסלול זה ההכנסות מהשכרת דירה למגורים פטורות ממס, עד לתקרה שקבע מס הכנסה (נכון לשנת 2022, תקרת הפטור הנה 5,196 ש”ח).
הכנסות החורגות מתקרת הפטור מביאות להקטנת תקרת הפטור בגובה החריגה והסכום שחרג מהפטור חייב בשיעור מס שולי (בהתאם למסלול 1).
לדוגמא:
נניח שתקרת הפטור הנה 5,200 ש”ח. עבור הכנסות חודשיות בסך 6,000 ש”ח, קיימת חריגה מתקרת הפטור בסך 800 ש”ח. החריגה הזו מביאה להקטנת תקרת הפטור בגובה החריגה, קרי תקרת הפטור המתואמת הנה 4,400 ש”ח (5,200-800). במקרה הזה, 4,400 ש”ח יהיו פטורים ממס בעוד שהיתרה בסך 1,600 ש”ח (6,000-4,400) תהיה חייבת במס שולי, החל מ-31%.
במקרה של ריבוי דירות, הבחינה של תקרת הפטור מתבצעת עבור כל הדירות מהן מתקבלות הכנסות שכירות.
לדוגמא:
נניח שתקרת הפטור הנה 5,200 ש”ח. במקרה שבו ישנן הכנסות מהשכרת דירה א’ בסך 5,000 ש”ח בחודש, וכן הכנסות מהשכרת דירה ב’ בסך 2,000 ש”ח בחודש, סך ההכנסות החודשיות מהשכרת דירה למגורים הנן 7,000 ש”ח (5,000+2,000). החריגה מתקרת הפטור הנה 1,800 ש”ח (7,000-5,200) ולכן תקרת הפטור המתואמת הנה 3,400 ש”ח. במקרה הזה, ניתן לבחור להחיל את מסלול הפטור על אחת הדירות, ועל השניה להחל מסלול מיסוי אחר (מס שולי או 10%), או להחיל את מסלול הפטור על 2 הדירות ולשלם את מס השולי בגין החלק שחרג מתקרת הפטור המתואמת, 3,600 ש”ח (7,000-3,400).
דגשים למסלול הפטור:
- תקרת הפטור מתעדכנת בכל שנה.
- החלוקה בין מסלול פטור למסלולים אחרים מתבצעת לפי דירות, ולא לפי הכנסות.
- במקרה של הכנסות החורגות מתקרת הפטור יש להגיש דו”ח שנתי למס הכנסה. בשנה שבה אין חריגה מתקרת הפטור וכל ההכנסות פטורות, לא חלה חובה להגשת דו”ח שנתי למס הכנסה.
- בחינת תקרת הפטור הנה חודשית, ולא שנתית.
- מסלול הפטור ניתן לבחירה על ידי יחיד בלבד, ולא על ידי חברה החל עליה מס חברות.
ריבוי דירות ומסלולים משולבים
במקרה של ריבוי דירות מהן מתקבלת הכנסה מהשכרה למגורים ניתן לשלב בין המסלולים השונים המוצגים כאן, כאשר החלוקה מתבצעת לפי דירות, ולא לפי הכנסות.
לדוגמא:
במקרה ובו הכנסות מהשכרת 2 דירות למגורים, כאשר מדירה א’ מתקבלות הכנסות בסך 4,000 ש”ח ומדירה ב’ הכנסות בסך 2,000 ש”ח, ניתן לקבוע כי המס בגין ההכנסות מדירה א’ יחושב לפי מסלול הפטור בעוד המס בגין ההכנסות מדירה ב’ יחושב לפי מסלול מס שולי, אך לא ניתן לקבוע כי 5,000 ש”ח יחושבו במסגרת מסלול הפטור ו-1,000 ש”ח יחושבו במסלול מס שולי.
ניתן לבצע חישוב פטור משולב (היברידי) כאשר דירה אחת ממוסה לפי מסלול הפטור, בעוד שהדירה השניה ממוסה לפי מסלול 10% (או מס שולי).
לדוגמא:
נניח מקרה ובו הכנסות מהשכרת 2 דירות למגורים, כאשר מדירה א’ מתקבלות הכנסות בסך 3,000 ש”ח בחודש ומדירה ב’ הכנסות בסך 2,800 ש”ח בחודש, קרי הכנסה חודשית בסך 5,800 ש”ח.
במסלול מס שולי, הכנסות אלו חייבות במס בשיעור 31% – 1,798 ש”ח בחודש.
במסלול 10%, הכנסות אלו חייבות במס בשיעור 10% – 580 ש”ח בחודש.
במסלול פטור מלא, יש לבחון תחילה מהי תקרת הפטור המתואמת – (בהנחה ותקרת הפטור הנה 5,200 ש”ח) סך ההכנסות החודשיות מהשכרת דירה למגורים הנן 5,800 ש”ח. החריגה מתקרת הפטור הנה 600 ש”ח (5,800-5,200) ולכן תקרת הפטור המתואמת הנה 4,600 ש”ח (5,200-600). כלומר, בכל חודש 4,600 ש”ח פטורים ממס ו-1,200 (5,800-4,600) ש”ח חייבים במס שולי (31%), קרי 372 ש”ח.
עם זאת, בחישוב פטור משולב, תחת הנחות הדוגמא הקודמת שבה תקרת הפטור המתואמת הנה 4,600 ש”ח, באפשרותנו לבחור במסלול פטור עבור דירה א’ (3,000 ש”ח בחודש) ומסלול 10% עבור דירה ב’ (2,800 ש”ח בחודש). כך יוצא שהמס החודשי לתשלום הנו 280 ש”ח, נמוך משמעותית מהמסלולים החלופיים.
קיימות דרכים רבות לבצע חישוב מיטבי של צורת המיסוי המומלצת להכנסות מהשכרת דירה למגורים. יש להקפיד על בחירות המסלול האופטימלי הלוקח בחשבון את כלל תמונת המס עבורכם.
במידה ויש צורך בשינוי/עדכון המסלול עבור שנים עברו, ניתן להגיש דו”ח שנתי למס הכנסה המפרט את חישוב המס העדכני.
הנכם מוזמנים ליצור קשר עם משרדנו לבחינת אפשרויות לחיסכון במיסוי שכר הדירה עבורכם.
